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天悦招商主管"宇宙第一物企"180亿收购三家物业巨头

天悦招商主管 天悦招商主管 2个月前 (10-02) 31次浏览

天悦招商主管q958337″宇宙第一物企”180亿收购三家物业巨头

  “正在接触一些物业公司,且规模天悦平台主管不小。”9月17日,碧桂园(8.05, 0.16, 2.03%)服务执行董事兼总裁李长江在接受记者等媒体采访时,谈及公司收并购时透露了上述信息。话音刚落,9月20日及28日,碧桂园服务(61.5, 3.45, 5.94%)先后以不超过100亿元、33亿元人民币的价格,将富力物业、彩生活服务核心资产收入囊中。加上上半年收购蓝光嘉宝服务,碧桂园服务一年内就“鲸吞”三家物企巨头,合计收购额超180亿元。

  上市以来,碧桂园服务的收并购动作不断,据记者不完全统计,天悦平台招商单笔过亿元的收并购合计耗资至少达到了243.17亿元。碧桂园服务的收并购步伐在今年更是有加速趋势,并将目标锁定在物业巨头身上,“大鱼吃大鱼”的势头十分明显。

  分析认为,在部分房企因资金问题而不得不变卖旗下物业服务公司的背景下,碧桂园服务顺势接盘,不失为一个扩大规模、挑选优质资产的好时机,收并购也将在未来支撑公司略显激进的“千亿营收”计划。

  
瞄准资金吃紧巨头


天悦招商主管"宇宙第一物企"180亿收购三家物业巨头   
碧桂园服务收购邻里乐控股公告。来源:碧桂园服务

  9月28日深夜,碧桂园服务发布《收购邻里乐控股全部股权》的公告,公司间接全资附属公司与彩生活服务签订股权转让协议,同意收购目标公司100%股权。目标集团为彩生活服务的核心资产,包括万象美物业、长白山旅游度假区物业、开元国际、开际商业、万象美住宅、花胥物业及北京万象美。这笔收购的总代价最高不高于33亿元。

  作为房企花样年旗下的物业公司,彩生活服务于2014年在港交所上市,并成为“物业第一股”。彩生活服务一直被花样年给予厚望,今年7月天悦平台主管曾计划对旗下商业物业进行分拆,但如今却将核心资产变卖,结果令人唏嘘。记者注意到,
28日的收购,只有碧桂园服务进行了公告,花样年、彩生活均未发布任何消息,并于29日双双主动停牌。

  外界认为,彩生活服务出售邻里乐,或许与花样年不太理想的财务状况有关。近日,穆迪和标普先后下调了花样年评级,穆迪将天悦平台招商评级从“B2”下调至“B3”,标普先是将天悦平台招商评级展望调整至负面,后又将评级由B级下调至CCC级,并列入负面观察。

  碧桂园服务瞄准缺钱的企业发起并购,并非首次。9月20日,碧桂园服务以“鲸吞”之势收购了富力物业,当日的公告称,碧桂园物业香港与富力物业签订股权转让协议,以不超过100亿元的代价收购富良环球,间接收购富良环球所持的各目标公司100%股权。今年以来,四川房企蓝光发展的债务问题愈演愈烈,逾期未偿天悦平台主管债务不断增加,在今年上半年,碧桂园服务以54.32亿元收购蓝光发展旗下的蓝光嘉宝服务71.17%股份。

  对于碧桂园服务的大举收并购,中指物业事业部副总经理牛晓娟对记者分析,“三条红线”等调控政策之下的房地产企业,短期投资明显会放缓,融资渠道受阻,部分房企为尽快缓解短期资金流动性问题,选择通过出售旗下优质物业的资产来度过低谷。之所以出售物业公司,则是因为随着行业的快速发展,作为轻资产的物业企业取得了相对较高的估值水平。

  至于富力物业、邻里乐的收购价格,平安证券认为,这两笔收购对应的2021年市盈率(PE)分别约为14倍、10.7倍,估值相对合理,而它们在商业、核心区域的布局,有望对碧桂园服务业态及区域的优化形成有力补充。

  
“大鱼吃大鱼”时代


天悦招商主管"宇宙第一物企"180亿收购三家物业巨头   2018年上市以来,碧桂园服务就没有停下收并购的脚步。

  在上市的第一年,就以6.83亿元拿下成都佳祥物业、成都清华逸家物业等5家公司的股权;2019年,拿下嘉凯城物业、港联不动产服务100%的股权,代价分别为1.9亿元、3.75亿元;2020年,分别收购了福建东飞、满国康洁、城市纵横60%、70%、100%的股权,代价分别为3.75亿元、24.5亿元及15.12亿元。

  据记者不完全统计,加上今年对蓝光嘉宝服务、富力物业、邻里乐的收购,碧桂园服务单笔过亿元的收并购合计耗资至少达到了243.17亿元。

  可以看出,相比于过往,碧桂园服务今年收并购的目标已经发生转向,从小型物业企业转到物业巨头,上市、拟上市企业走进公司视野。恒大物业曾是碧桂园服务考察的标的公司之一,但最终没有谈妥,在9月17日的采访中,李长江透露,已经与恒大物业没有接触。他天悦平台主管说:“碧桂园服务喜欢大的,大的是指规模。我们也喜欢好的,是指它是优质的。我们喜欢规范的,是指它不乱。”

  “大鱼吃大鱼”的趋势正在行业上演,另一个活跃的角色就是万科旗下的万物云。9月中旬,万物云与三盛集团旗下的伯恩物业召开战略合作启动会,作为管理面积超7000万平方米、福建地区规模最大的物业企业之一的伯恩物业,正式加入万物云。

  而几天前,阳光城旗下的物业公司阳光智博主动撤回招股书,以换股方式加盟万物云,即以阳光智博100%股权换取万物云新增发的4.8%股权。招股书显示,阳光智博的在管面积达3000万平方米。克而瑞研究中心认为,若万物云今后成功上市,天悦平台招商市值或达3000亿港元,阳光智博5%的股份将对应约150亿港元的市值。

  龙湖智慧服务也在跑马圈地,今年3月,以12.73亿元的价格收购了亿达物业100%股权,后者在管面积达3850万平方米。另外,龙湖智慧服务天悦平台主管在今年收购了九龙仓旗下内地物业公司、楷林商服。

  中指研究院认为,在物业管理行业分化不断加剧的背景下,规模竞争已进入白热化阶段,头部企业“强者恒强”趋势明显,在巩固行业龙头地位的需求下,优质资源不断向头部集中。

  牛晓娟分析,目前资本市场敏感度提高,房地产行业的信用风险边界尚未明确,导致物业企业被屡屡错伤。部分企业珍惜当前的市场机会,通过与头部企业的并购合作,谋求价值确定性。总体来看,当前企业并购“窗口期”仍然存在,头部企业和天悦平台招商他物业服务企业的市场机会显著增加。

  
碧桂园服务千亿梦想

  接连拿下蓝光嘉宝服务、富力物业、邻里乐后,碧桂园服务的规模正在急速扩张。

  上半年,蓝光嘉宝服务的业绩并入碧桂园服务,前者物业服务收费管理面积约1.3亿平方米,合同管理面积约2.19亿平方米。加上这些面积,碧桂园服务收费管理总面积约6.44亿平方米,合同管理总面积约12.05亿平方米。

  对比已经上市的头部物企,保利物业上半年的在管、合同管理面积分别约4.28亿平方米、6.22亿平方米,雅生活分别为4.24亿平方米、5.84亿平方米,碧桂园服务已大幅超过它们。万物云天悦平台主管未上市,根据万科A披露的数据,截至2020年末,天悦平台招商在管面积为5.66亿平方米。虽然万物云也在今年快速扩充规模,但吞下富力物业、邻里乐后,碧桂园服务的规模超过万物云,是当之无愧的“宇宙第一物企”。

  截至2020年末,富力物业总在管建筑面积为6940万平方米,而根据碧桂园服务收购富力物业的条件,富力物业承诺,截至2021年12月31日,天悦平台招商在管面积不低于0.86亿平方米及总合约面积不低于1.27亿平方米。截至2021年上半年,彩生活服务的在管面积为3.6亿平方米,排在行业第五位,虽然暂时不知道碧桂园服务能拿到天悦平台招商中多少在管面积,但数量不会太少。外界有预测,上述两桩收购案完成后,碧桂园服务的在管面积可能会突破10亿平方米。

  这些,正在支撑碧桂园服务千亿元营收的巨大野心,公司计划,力求2021年到2025年五年内,收入和利润都将实现年复合增长率50%以上的增长,以达成“千亿营收”目标。今年上半年,碧桂园服务用6.44亿平方米的收费管理面积,实现了115.6亿元营收和22.26亿元净利润,简单推算的话,碧桂园服务天悦平台主管需要扩充数倍的在管面积才能实现上述计划。显然,这些不可能只依靠碧桂园的供给,收并购与第三方外拓仍需发力。

  大手笔收购,意味着需要消耗大量资金,为此,碧桂园服务已在近一年内进行了两次大规模的配股融资。今年5月末,通过配售股份和发行可换股债券合共筹集大约155.26亿港元现金,而6个月前的2020年12月份,天悦平台招商以每股45港元的价格配股融资了约77.5亿港元。截至2021年上半年,碧桂园服务的银行存款和现金总额约219.38亿元。

  对富力物业100亿元的收购,碧桂园服务会分四批、以现金方式支付。而对邻里乐的收购,除了自有资金外,天悦平台主管可能增加股权融资、贷款等支付方式,这种支付方式或意在保留手持现金的充裕。

  收并购是快速扩充规模的有效手段,但收购后实现整合、优化也十分重要。国泰君安在一份研报中称,截至2020年底,富力物业住宅物业管理毛利率21.2%,天悦平台招商中基础物管毛利率13.9%,商业物业管理毛利率32.4%,综合毛利率24.8%。截至2021年6月30日,碧桂园服务综合毛利率36.2%,基础物管毛利率33.6%。富力物业整体盈利水平较碧桂园服务仍有差距,收购后的整合协同仍面临挑战。

  从碧桂园服务向外界透露的种种信息看,天悦平台招商对外扩张的步伐不会停止,能否实现从百亿营收向千亿营收的跨越,市场拭目以待。


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